小组在系统全方位数据支撑下，对2011年内地限购、限贷、限价、税收、金融等全部调控政策进行深度拆解，分析其对香江楼市的传导路径、影响程度、持续周期，同时梳理香江本地楼市监管规则、按揭政策、交易流程、税费标准，区分住宅、写字楼、商业、公寓不同业态的政策差异，形成完整的《内地调控下香江楼市应对策略手册》《九龙湾项目政策风险规避指南》，明确每一项政策对项目销售的影响、应对措施、执行要点、时间节点。

小组同时对香江楼市竞品项目、片区供需关系、价格走势、客群变化进行全面对标分析，结合九龙湾项目自身优势，制定差异化竞争策略，对短期看似不利但长期利好市场的政策提前布局、提前适配、提前抢占先机，果断放弃不符合调控环境的高风险销售手段，集中集团全部资源主攻合规、高效、精准的销售路径。

小组同时对李家成、何老等香江本地地产巨头的市场策略、项目布局、客群定位进行全面拆解与分析，形成完整的对标方案与差异化突破路径，确保项目所有销售动作不跟风、不踩雷、不陷入低价格战，从源头保障项目销售安全可控、高效精准。

整个政策研判工作历时二十天全面完成，最终形成超过五百八十页的《2011—2012内地调控下香江地产市场全景研判报告》，为整个销售策略调整工程奠定最坚实、最正确、最无风险的战略方向基础。

核心客群重构拓展组由六十二名客群分析师、渠道拓展专员、客户开发专员、本地资源对接人组成，核心任务是彻底打破原有依赖内地赴港客群的单一结构，快速重构多元化、全覆盖、高精准、高转化的核心客群体系，从香江本地客群、海外华侨客群、外籍在港工作客群、香江企业办公客群、本地投资客群、刚需自住客群六大维度全面拓客，弥补内地客群缩减带来的购买力缺口，从根源上解决项目客源不足的核心问题。

小组在系统给出的最优客群定位指导下，放弃单一依赖内地客群的传统思路，将香江本地高净值自住客群、企业高管改善客群、年轻刚需客群作为住宅产品核心突破方向，将香江本土企业、内地在港分支机构、海外企业驻港办事处作为写字楼产品核心客群，将本地连锁品牌、特色餐饮、生活服务机构作为商业配套核心招商客群，将海外华侨、港澳台返乡置业客群作为补充客群，构建全方位、多层次、高粘性的客群矩阵。

小组同时深入香江各大社区、企业园区、金融中心、高校院所、海外华侨社团，开展精准客群开发、一对一客户对接、专场推介活动，建立客户档案、精准标签、需求画像，实行一户一策、精准推介、全程跟进，最大限度挖掘潜在购房需求。

整个客群重构拓展期间，小组累计开发精准客群超一万两千户，建立完整客户档案八千六百余份，开展专场推介会七十六场，精准触达潜在客户超三万人次，客群结构从原本内地客群占比超六成，快速调整为香江本地客群占比超七成、海外及外籍客群占比超两成、内地合规客群占比不足一成，彻底实现客群多元化转型，客源不足问题得到根本性解决。

产品业态优化适配组由四十八名建筑设计师、产品策划师、业态规划师、工程负责人组成，核心任务是结合调控下市场需求变化，对九龙湾项目住宅、写字楼、商业、公寓全业态产品进行优化适配，弱化大户型、大面积高总价产品的滞销压力，强化中小户型、高性价比、功能性强、适配刚需与改善需求的产品供给，让产品与市场需求高度匹配，从产品层面提升去化潜力。

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小组对项目住宅产品进行优化调整，将部分大户型海景住宅调整为灵活拼接、可分可合的中小户型组合，增加九十至一百四十平方米主流改善户型、五十至八十平方米刚需户型的供应比例，优化户型格局、采光通风、景观视野、实用功能，提升产品性价比与居住舒适度；对写字楼产品进行分割优化，推出五十至两百平方米小型办公单元、三百至五百平方米中型办公空间，降低企业入驻门槛，适配中小企业办公需求；对商业配套进行业态细化，聚焦社区刚需、餐饮零售、生活服务、休闲体验等低风险、高流量业态，提升招商吸引力与运营稳定性；对服务式公寓进行软装升级、功能优化，适配在港外籍人士、企业高管短期居住需求。

所有产品优化均在现有工程基础上进行调整，不增加额外工期、不产生额外成本，快速实现产品与市场需求的完美适配。

整个产品优化期间，小组完成户型调整三十六套、业态优化二十八项、功能升级一百二十余处，滞销产品占比从百分之二十八降至百分之三以内，产品适配度、市场接受度大幅提升，为快速去化奠定坚实产品基础。

灵活定价体系制定组由四十二名定价分析师、财务专员、销售总监、市场顾问组成，核心任务是打破传统固定定价模式，制定合规、灵活、有吸引力、保障收益的分层定价体系，在坚守项目利润底线的前提下，通过合理价格调整、购房优惠、金融支持、福利礼包等方式，降低客户购房门槛、激活购房意愿、加快成交速度，同时避免价格战带来的品牌损耗。